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地铁公司入场房地产
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简介文/乐居财经 王敏秋季最后一个节气“霜降”过去了,2022年全年土拍收官在即,“国企主力、城投托底、民企隐退”仍是土拍市场的主旋律。与此同时,有一个“隐形地主”悄然登场。地铁公司入场房地产,给低迷的楼 ...
文/乐居财经 王敏
秋季最后一个节气“霜降”过去了,地铁2022年全年土拍收官在即,公司“国企主力、入场城投托底、房地民企隐退”仍是地铁土拍市场的主旋律。
与此同时,公司有一个“隐形地主”悄然登场。入场地铁公司入场房地产,房地给低迷的地铁楼市带来了一股新势力。
机构统计数据显示,公司2022年前9个月,入场权益拿地金额top100的房地企业中,有8家地铁公司上榜,地铁这一数据多于2021年和2020年全年上榜的公司地铁公司数量之和。
今年上榜的入场地铁企业,包括广州地铁、厦门轨道交通、深圳地铁、杭铁集团、沈阳地铁集团、合肥轨道交通集团、苏州轨交集团、南京地铁集团,拿地总金额为585亿元。
克而瑞数据显示,今年前8个月,广州地铁以165亿元的拿地金额排行第12,新增货值361亿元,远超往年。今年前九月,深圳地铁以476.6亿元排名新增货值榜第15位;同期,深圳地铁还以新增土地价值126.2亿元排名第23位。
最近来看,9月28日,深圳结束第三批次集中供地,共推出7宗土地,成交6宗,揽金超106亿元。其中,深圳地铁成为这次供地的最大赢家,将坪山区的3宗地悉数收入囊中,总地价达60.38亿元。
深圳地铁财报显示,在2015-2021年期间,深圳地铁的房地产开发业务的收入从13.96亿元攀升至95.7亿元,占总收入的比例从不足三成增长至最高七成。
此外,今年9月份,沈阳完成了今年第二轮集中供地,推出的13宗地,流拍3宗,成交10宗,其中有8宗被沈阳地铁所属全资子公司取得,成交额约为43亿元,占此次总成交额比例接近9成。
楼市低迷之际,很多房企在加速开发多元产业,弱化甚至剥离地产业务,为什么地铁公司却来做房地产“副业”了?
据乐居财经了解,多数地铁公司拿下的地,主要用来建设“轨道交通+物业”项目,即TOD(Transit-oriented Development)。
对此,也有业内人士指出,即使地铁拥有着庞大的客流量,但我国大部分地铁公司都处于亏损状态,而开展“副业”或许能止住损失,补贴主业。
不过,完全依靠房地产业务支持经营需求的地产公司不多。国家发改委原新闻发言人赵辰昕曾公开表示,城市轨道交通建设资金主要来源是政府财政资金和间接融资,运营则主要靠财政补贴。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,对地铁公司来说,开发房地产项目具备天然优势,起码地铁公司掌握了地铁开发时间进程和线路,可以说是“稳赚不赔”的业务,而地方政府也愿意地铁公司去布局其它业务。如果地铁企业光靠乘客车资和政府补贴,并非长久有效的方式。
那么,地铁公司经营房地产最大的优势是什么呢?
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,地铁经营房地产最大的优势在于对土地价值的培育。地铁通过的地方,往往土地价值会有很明显的提升,而这很显然就是地铁投资带来的结果。此外,地铁能和居住社区的房地产开发同步起来,做到产城融合。
业内人士认为,地铁公司在拿地的时候,买的是没有地铁的地价,土地成本会比其他房企更具有优势。“地铁一响,黄金万两”描述的是地铁对城市经济发展的推动作用,而在这推动作用里面还包括了对沿线房地产项目的增值。地铁公司能预先知道地铁线路的布局,也能提前布局沿地铁线的房产。
彼时李宇嘉评论道,“地铁成为最大赢家,意味着地铁在实现广州区域开发、区域间互联互通上,希望地产能提供现金流补充,回补在基建上的巨大投入,以实现地产、交通、区域开发协同。”
而地铁公司集中入局房地产业务的背后,其实也说明了地铁公司看好房地产未来的发展前景。
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