全国首轮集中供地释放了哪些信号

总之，全国今年首轮拿地热度不及去年同期，首轮释放各地方政府均出台了相应策施，集中提高房企拿地积极性。供地

国家队唱主角，信号联合体拿地占比降低

从去年下半年开始，全国国企、首轮释放央企参与土拍的集中程度逐渐加深。

中指研究院数据显示，供地2021年全年土拍中，信号央企和国企平均拿地比例达61%。全国本轮一线城市土拍，首轮释放央企、集中国企及联合体延续去年的供地态势，收获颇丰。信号42宗地块中，它们共拿到39宗地块，占比高达93%。

但贝壳研究院高级分析师潘浩也表示，由于今年首轮供地成交量变小，可能国、央企本身拿地的数量并没有变多，但总量减少导致拿地占比增加。

安居客研究院院长张波认为，民企相较“国家队”融资难度大，一定程度上打击了它们拿地的信心，它们可能会转向二级市场或其他渠道完成拿地计划。未来房地产拍卖市场上，国企、央企还会在一段时间内占据主力位置。

联合体拿地也是近期房企们偏爱的“组合拳”。但贝壳研究院数据显示，联合体拿地数量在不断降低，今年首轮土拍中占比下降至20%左右，表明在“三道红线”政策出台后，即使是国企、央企也不再追求高速的规模扩张。

张波认为，虽然北京首轮土地拍卖市场反映平淡，但宏观调控政策适度放松、市场预期稳定后，北京土拍市场仍对行业充满吸引力。

深广两地拍地结果差异大主要因为两点：

一是，以往的“勾地”（开发商在土地公开招拍挂前，与地方政府商议拿地价格与规划，可防止土地流拍，有利于地块规划效益最大化）模式可能会延续到新的“两集中”供地方式中；

其次，广、深两地的房市供求关系不同。深圳一直处于供小于求的状态，而广州只在热门地点表现出了结构性的供小于求，整体的市场供应量较足，因此本轮土拍表现较平。

对房企来说，一线城市的地块虽然利润空间有限，但风险却最低，是稳妥牌。

数据显示，去年10月开始，北京、上海的二手房市场交易量先行复苏，深圳市场也在今年二、三月份开始快速回升。而二线城市的房市出现了一定的分化，如杭州、南京、合肥等城市市场表现较好，昆明、郑州等城市的市场压力较大，表现欠佳。

拍卖时间提前，地块供应小步快跑

为了调动市场热情，让房企有更充足的时间做规划、定预算，今年首轮集中供地还在流程上做出了部分调整。

潘浩认为，已进行的首轮土拍有两个特点：拍卖时间尽量提前、拍地面积“小步快跑”，这不仅能提前预热房产市场，还能为房企提供更多的空间进行资金的周转和布局。

以北京为例，从时间来看，2021年2月27日发布“两集中”政策后，2021年的首轮集中供地发生在五月份，第二轮和第三轮分别发生在十、十二月份。而2022年首轮集中供地的时间提前，北京于2月17日开始了首轮集中供地，第二轮集中供地也于4月19日挂牌。

从面积来看，2021年，北京首轮集中供地成交土地30宗，面积达346.1万平方米。2022年，与去年同期相比，成交数量下降43%，成交面积下降53%。

有专家预计，由于供应地块、面积减少今年全国土拍可能从三轮变成四轮。

张波认为，为了能让房企算得过来帐，此轮土拍对一些自持的面积也做了一定程度的减少，尤其在二线城市。如比较明显的杭州。

减少自持，减少配建，减少现房销售能让房企更有信心的拿地，这是一个大趋势。开发商会拿地主要从两个角度考虑，即地赚不赚钱，房子好不好卖。

当然，市场平稳后，或者市场比较热的时候，拍地配建指标还会再提升，这是动态调整。

竞拍方式微调，保证入市稳定

经过去年三轮土拍规则的磨合后，今年土地供应市场的首要目标还是保持稳定，提振信心。本轮土拍中，各地的竞拍方式都有一定程度的微调。

以北京为例，本轮竞拍方式有所简化。规则从去年12种“一地一策”竞拍方式减少到四种竞得方式，分别为竞高标准商品住宅建设方案、现场摇号、竞现房销售及竞政府持有商品住宅产权份额。

同时，北京本轮土拍还增加了预申请环节。

预申请是将计划入市的地块信息先公布出来，开发商可以据此提出预申请，如果有开发商提出申请，想要这个地块，那么地块就会入市。

规则优化如下：

一是，参与预申请的企业竞得本宗地后，在成交后30个自然日内缴纳全部政府土地出让收益和50%的土地开发建设补偿费，剩余土地开发建设补偿费延长至地块成交后4个月内缴清（具体缴纳时间以相应合同、协议约定时间为准）；

二是，对于参与了预申请，且参加宗地竞买但最终未竞得宗地的企业，退还预申请保证金及利息；

三是，宗地接收多家竞买人参与预申请，参与的竞买人在竞得土地后享有同等权利。

潘浩认为，每次供地推出的量、面积减少，再加上预公告，其实是把土地供应做得更精细化，让开发商有更多的条件去选择，从而让楼市变得更平稳。

据悉，为了缓解房企拍地资金压力，南京、郑州下了拍地调保证金比例，南京保证金下调至总价的20%，郑州将土地竞拍保证金最低比例下调至挂牌价的20%，土地出让金可在成交后1年内实行分期缴纳。武汉则允许企业用银行保函替代保证金。