南财快评：加快部分地产项目风险处置，促进楼市良性循环

目前，南财在部分城市出现业主集体发出“烂尾楼停贷”的快评声明，并引起其他一些地区效仿。加快因为涉及到部分购房者遭遇烂尾风险，部分以及金融风险问题，地产引发市场舆论的项目循环担忧。

首先，风险所谓“停贷”并非传统意义上因购房者失去支付能力而选择“断供”的处置促进行为，而是楼市良性地产商无法按时交房而产生的后果。因购房者收入减少而无法继续支付按揭贷款是南财美国次贷危机发生的原因。目前，快评中国并不存在这种明显的加快现象和趋势，相反，部分这些业主更想要企业及时交楼。地产因此，项目循环不能混淆因果关系而错误地认为中国楼市“发生危机”。事实上，停工烂尾面积占行业整体比例较小，据测算为5%左右，且主要集中在少数几个城市。

但是，政府必须及时拿出解决方案，逆转部分地区因项目烂尾而出现停贷的趋势。因为目前中国正在积极采取各种措施推动楼市销售的回升，这些项目烂尾会从一定程度上影响市场信心，导致其他购房者不敢入市，从而影响当前促进销售的努力，抵消鼓励买房各种政策的作用。因此，对于此涉及金融风险、社会稳定与经济发展的重要问题，相关部门应该及时表态，安定人心。

这些楼盘项目烂尾的主要原因是，有的开发商挪用资金导致无法支付建筑材料与建筑商工程款。在中国，不少地产企业一般在全国范围内开发住房，但其资本金不足，主要依靠银行信贷、信托、海外发债等方式融资以及使用期房预售款，杠杆率极高。为了追求做大，开发商会囤积大量土地储备，消耗大量资金，不同项目公司的预售款往往被其挪作他用。开发商在高杠杆率和不断扩张的开发模式下，需要高去化率维持，一旦销售不畅或融资受阻，就会出现局部的流动性危机，被挪用资金的项目出现停工烂尾的风险。

我国很早就提出 “房住不炒”的总原则，监管部门也划出三道红线并给予3年过渡期，但在疫情初期稳经济政策出台后，部分开发商依然认定楼市出现周期性大机遇，在去年争拍土地，逆势加杠杆。长期以来，有的地产商非理性的扩张，以及利用土地储备周期性套利的投机做法是当前问题的总根源。

房屋预售款项理应得到政府和银行监管，但在现实中，部分地方政府、银行和地产企业具有利益一致性，从而忽略自身监管责任，并通过强势地位将风险转嫁给购房者。

对于地产行业的摸查应该尽快完成，应该及时处置相关问题。首先，已经非常困难的企业应该及时破产、重组或者托管，处置相关资产后确保在建项目能够交付。其次，问题相对较小且长期稳健的企业，只是因为三道红线限制而出现流动性问题的，应该增加对其融资信用支持，推动市场并购。处置应该及时，避免波及整个行业，抑制楼市销售，波及金融稳定。但是，也应该加以区分，避免道德风险。事实上，某些企业通过高分红、高薪酬、关联企业利益输送等方式在企业中攫取大量利益，并将风险转嫁给金融机构和社会，这种行为应该得到应有惩罚。

为了及时解决这些地区的烂尾项目问题，避免风险蔓延，应该成立专门机构，进行分类处理，制定不同措施加以解决。地方政府应该承担主要责任，尤其是这类问题主要与地方政府监管不力有关，不能任由辖区内问题持续发酵，而是要积极处置。

（作者：张立伟 编辑：陆跃玲）